受益于政策刺激、市場復(fù)蘇，憑借著近兩個月的爆發(fā)式表現(xiàn)，各大房企在“賽程過半”的樓市中的表現(xiàn)還算差強人意。截至目前，已公布業(yè)績的上市房企業(yè)績大多實現(xiàn)了增長，但不少排名靠前房企業(yè)績增長率僅在10%以下，而且多數(shù)企業(yè)與年初制訂的年度銷售目標(biāo)相比多數(shù)仍相去甚遠(yuǎn)。面對土地市場競爭的空前激烈，以及剛剛放開的融資窗口的再度關(guān)閉，下半年開發(fā)商的日子恐怕難談安逸。
業(yè)績增長放緩
“一季度的低迷對上半年房企業(yè)績的影響不可低估。”一家上市房地產(chǎn)公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，“3·30”新政出臺后，隨著市場回暖企業(yè)的業(yè)績也大幅回升，多數(shù)企業(yè)在五六月都采取了積極去化營銷策略，取得了不錯的銷售成績，但上半年整體業(yè)績?nèi)圆凰惴浅＠硐搿?/p>
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，6月房企截至日前公布的房企大部分業(yè)績上漲，15家企業(yè)合計6月成交額高達(dá)1323.94億元，環(huán)比5月的982.43億元上漲幅度達(dá)到了34.8%。6月房企在市場好轉(zhuǎn)的情況下，整體市場表現(xiàn)比較樂觀。但從半年業(yè)績看，15家企業(yè)合計銷售額為4791.33億元，同比僅上漲9.2%。
數(shù)據(jù)顯示，5-6月全國主要的54個城市合計住宅簽約套數(shù)明顯上漲，其中6月，住宅累計簽約26.5萬套，再次突破5月創(chuàng)造的年內(nèi)成交紀(jì)錄26萬套。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，5-6月全國主要城市樓市繼續(xù)升溫，房企銷售也水漲船高，從目前市場看，救市的政策出臺會愈加頻繁，預(yù)計2015年主要房企的銷售完成情況都會好于2014年。
然而形勢也許并非如此樂觀。
在億翰智庫統(tǒng)計的“2015上半年中國典型房企銷售業(yè)績TOP100”排行榜中發(fā)現(xiàn)，100家房企銷售業(yè)績分化嚴(yán)重，30家典型房企中有八成未能完成半年業(yè)績目標(biāo)。
數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年中國典型房企銷售業(yè)績的第一位是萬科地產(chǎn)1060億元。第三位的恒大地產(chǎn)為825億元，二者相差達(dá)200億元，相比第十位的華夏幸福302億元的銷售額，萬科超出其700多億元。
業(yè)內(nèi)人士表示，3月末以來中央一系列的“救市”政策，讓上半年二季度的房企銷售業(yè)績相較一季度出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，但統(tǒng)計顯示，30家典型房企中還是有24家未能完成全年一半的銷售目標(biāo)，占比達(dá)到了80%。
專家表示，二季度房地產(chǎn)市場逐步回暖，標(biāo)桿房企的銷售業(yè)績明顯回升，但受一季度業(yè)績大幅下滑影響，上半年入榜企業(yè)銷售業(yè)績同比增幅并不大，這是目前時間過半，但大多企業(yè)任務(wù)未過半的原因所在。
股市震蕩牽連融資
與半年業(yè)績不甚理想相比，融資環(huán)境的惡化也許更是開發(fā)商始料未及的。
有跡象表明，受近期股市震蕩影響，原本正在逐漸開啟的房企內(nèi)地融資大門可能短暫性關(guān)閉。
近日有媒體消息顯示，市場上超過50億元規(guī)模的再融資項目已被叫停，“上證綜指4500點是管理層的心理點位，如果達(dá)不到這個點位，IPO和大型再融資項目很難重啟”。
有一些企業(yè)比較幸運，在本次股市大幅震蕩前在內(nèi)地獲得融資。
6月12日，首創(chuàng)置業(yè)公告擬以一批或分批形式非公開發(fā)行本金總額不超過50億元人民幣的境內(nèi)公司債券；6月18日，恒大地產(chǎn)集團有限公司刊發(fā)公告稱，其在境內(nèi)發(fā)行的200億元公司債的首期五年期50億元成功發(fā)行；7月7日，龍湖宣布成功公開發(fā)行20億元五年期的公司債券。
但并非所有公司都有上述企業(yè)的運氣。
近十年來一直沒有通過股權(quán)融資方式募集資金的泛海控股，不幸地趕上了A股這一輪的大震蕩。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，泛�？毓善谕柚_發(fā)行募集資金進行的金控平臺打造、改善公司負(fù)債等愿望，可能需要另尋實現(xiàn)方法了。
“整體看，2015年上半年房企在內(nèi)地融資寬松，但隨著更近股市大幅調(diào)整，未來融資的難度將明顯上漲�！币晃唤鹑诮缛耸勘硎�，股市大幅波動，相關(guān)管理單位已經(jīng)暫停IPO，這將影響房企內(nèi)地融資。
今年以來合計已經(jīng)有50家內(nèi)地房企在A股或港股發(fā)布了定增方案，合計融資額高達(dá)1300億元人民幣。泛海控股、海航投資、豫園商城和保利地產(chǎn)的融資額度超過百億元。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，隨著房企在海外融資的難度越來越大，國內(nèi)融資渠道對房企意義不言而喻。此次股市大幅調(diào)整，暫停IPO，會明顯影響未來股市的融資能力，對于大幅增加股市融資的房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響非常大。如果調(diào)整持續(xù)，這種利空可能導(dǎo)致部分房企資金壓力。
土地成本侵蝕房企盈利
“土地成本上升正在成為壓垮企業(yè)的另一塊巨石�！蹦抽_發(fā)商分析，土地供應(yīng)下滑也是價格大漲的主要原因之一。上半年，四大一線城市土地成交出讓金額總計為1655億元，與2014年同期的2605億元相比下滑了36%。其中，上半年北京共出讓32宗經(jīng)營性用地，合計總出讓金634.4105億元，同比去年下降近三成。
從土地供應(yīng)看，2015年以來，無論是住宅土地，還是所有土地供應(yīng)都明顯銳減，其中一線城市上半年住宅用地供應(yīng)為89宗，規(guī)劃建筑面積為1243萬平方米，創(chuàng)下新低點。
與土地供應(yīng)面積的銳減相對應(yīng)的是土地價格的飆升。以一線城市住宅土地價格為例，2015年供應(yīng)的土地均價為每平方米16024元，同比2014年的每平方米11863元漲幅高達(dá)35%。
“僧多粥少的局面讓企業(yè)別無選擇�！币患议_發(fā)商負(fù)責(zé)前期規(guī)劃的負(fù)責(zé)人表示，土地供應(yīng)的稀缺，導(dǎo)致了一線土地市場爭奪戰(zhàn)持續(xù)出現(xiàn)。
隨著7月7日龍湖+首開聯(lián)合體以總價25.95億元拿下大興瀛海鎮(zhèn)地塊，按照相關(guān)機構(gòu)測算，剔除共建和保障房部分，該項目的平均樓面價達(dá)到了前所未有的3萬元水平。近期大興區(qū)域掛牌出讓的8塊地也全部出讓，總成交額超過110億元。
業(yè)內(nèi)人士分析，大興板塊并非北京土地市場上的稀缺板塊，此輪受到眾多企業(yè)的爭搶，可以想見當(dāng)前北京土地市場上供需矛盾的突出程度。為了搶奪地塊，在拍地現(xiàn)場，開發(fā)商甚至大打出手。
業(yè)內(nèi)人士表示，土地市場供應(yīng)收緊，對于開發(fā)商來說無疑將加大競地難度，而土地價格的飆升，無疑將吞噬未來房企利潤。下半年，房企要想完成既定目標(biāo)，交出一份漂亮的年終考卷，高庫存壓力、融資渠道收緊、土地成本上升依舊將是房企面臨的三大難題。
