房市新政出臺尚未滿月，時間已逼近歲末年關(guān)，房企面臨更大的財務(wù)支出與業(yè)績壓力。此前許多人還篤定北京高端住宅將因“稀缺性”逆市而動，如今卻不可避免地受到了大盤下行的沖擊。樓市觸底在即，如何把握最佳購房時機(jī)，成為觀望人群最現(xiàn)實的問題。

    “富力城A區(qū)的房子，單價15000元，房東甩 賣，有沒有興趣了解一下？”

    11月6日晚，北京東三環(huán)邊一條中介門店扎堆的街道上，一位美聯(lián)經(jīng)紀(jì)人不厭其煩地對每一位路人重復(fù)說道。這樣的低價在一個月之前是無法想像的。但如今，他手上甚至有一套三環(huán)邊的時間國際小區(qū)的房子，單價跌到了12000元。

    “原本價格堅挺的CBD板塊短期內(nèi)出現(xiàn)房價急跌，可見北京樓市即將觸底的信號已經(jīng)非常明顯。”11月7日，王晨開始在MSN上鼓勵朋友“逢低購房”。作為北京戴德梁行策略發(fā)展顧問部董事，他甚至在考慮自己的置業(yè)計劃了。

    “我現(xiàn)在比較樂觀，因為我已經(jīng)看到了底在哪里�？床坏降撞攀亲羁植赖�。”王晨接著對他的客戶說道。

    紙面上的數(shù)據(jù)在繼續(xù)支撐著王晨的觀點。他電腦邊放著公司對北京樓市第三季度的調(diào)研報告，高端住宅的租售價格增長開始放緩。另一家國際房地產(chǎn)顧問公司——仲量聯(lián)行的報告顯示，第三季度北京高檔住宅均價環(huán)比下降5.5%——這是近2年來首次出現(xiàn)的下挫曲線。而這些數(shù)據(jù)還僅僅是針對市場報價的統(tǒng)計。 

未來半年低位運行

    “Obama Begins Building Team。”11月6日，老張的電腦屏幕上赫然顯示著華爾街日報網(wǎng)站上的大字標(biāo)題。作為北京某地產(chǎn)公司的副總經(jīng)理，他現(xiàn)在更為關(guān)心大洋彼岸的政治動向。

    “新總統(tǒng)會制定新的經(jīng)濟(jì)計劃，特別是與中國的貿(mào)易方面，將成為我制定明年營銷方案的參考依據(jù)。”老張說。今年6月，他為公司在朝陽區(qū)的某公寓項目制定了一份更為保守的營銷計劃，但9月份華爾街的一系列震蕩完全打亂了計劃的節(jié)奏。

    在過去十年里，從來沒有哪天像現(xiàn)在這樣談樓市必談宏觀經(jīng)濟(jì)。在許多業(yè)內(nèi)論壇上，“懂地產(chǎn)不一定懂宏觀經(jīng)濟(jì)，懂宏觀經(jīng)濟(jì)不一定懂地產(chǎn)”甚至成為口水戰(zhàn)中辯駁的論據(jù)之一。

    老張的朋友，北京聯(lián)達(dá)四方總經(jīng)理楊少鋒便是一位“著眼宏觀”的地產(chǎn)人。他告誡老張，當(dāng)前樓市已經(jīng)不是簡單地穩(wěn)定市場信心的問題，而是身處我國整體經(jīng)濟(jì)甚至全球經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行通道的大環(huán)境里。“我就不信房地產(chǎn)市場可以獨善其身，跑贏大市。”

    當(dāng)然，也有因為看宏觀基本面而樂觀起來的，至少王晨就是這樣。在他看來，當(dāng)前房市新政更加印證了房地產(chǎn)市場與我國宏觀經(jīng)濟(jì)的“親密關(guān)系”。“農(nóng)村市場短期內(nèi)難以啟動，如果國家要在未來2年保持經(jīng)濟(jì)增長，就必然會加大基礎(chǔ)設(shè)施投資這一塊。城市化的進(jìn)程不減慢，房地產(chǎn)價值不會跌到哪里去。”

    而近期傳出的北京經(jīng)濟(jì)刺激方案佐證著王晨的“基本面”。據(jù)媒體報道，為保證今年GDP增速不低于10%，北京將提速新一輪大規(guī)模基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，其中今年9月后啟動的順義、通州、亦莊三大新城建設(shè)預(yù)計投資近2000億元。

    “我們相信政府可以利用財政擴(kuò)張維持宏觀經(jīng)濟(jì)增長，但問題是，即便保守假設(shè)還需要半年時間，那么是不是所有開發(fā)商都能撐到那個時候？”在楊少鋒看來，北京樓市見底已經(jīng)是勢不可擋，未來半年將持續(xù)在低位運行直到整體經(jīng)濟(jì)的回暖。

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新政力度仍嫌不夠

    利好的消息當(dāng)然也有。至少，新政的出臺給了“救市論”更多的憧憬空間。

    11月4日，新政正式實施的第一個工作日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)顯示，該日住宅期房簽約總量為817套，環(huán)比上漲52%。

    “繁榮的只是表面。如果扣除其中保障性住房622套，實際上商品房銷售量并沒有增加。”北京中原總經(jīng)理李文杰表示：“樓市的觀望氣氛實際并未改變，購房者關(guān)注的仍是自己的資產(chǎn)是否會因為價格下跌而縮水。”

    事實上，由于新政中如“改善型住房”等條款尚未明晰，某種程度上反而加劇了當(dāng)前的觀望氛圍。在國貿(mào)寫字樓里上班的趙偉表示：“以前是只等房價下跌，現(xiàn)在是既等價跌又等優(yōu)惠政策，越來越捉摸不透政策出臺的套路了。”

    新政出臺前，趙偉報名參加了深圳萬人購房團(tuán)發(fā)起人鄒濤進(jìn)京成立的北京團(tuán)購平臺。在他看來，一套100萬元的房子即便減免契稅也才省出1萬元，“根本不如每平方米降個千把塊錢來得痛快”。

    “北京團(tuán)購的報名人數(shù)并沒有因為新政的出臺而增加。”鄒濤說。顯然，這個直指中低價位購房需求的團(tuán)購平臺，對新政的效應(yīng)更具檢驗力。對于那些高價位的購房需求而言，稅費減免的吸引力更加有限。

    “北京的購房者對于房價下跌的預(yù)期早已形成，即便降低了稅費和利率，市場房價與人們的期望值仍然存在較大差距。”北京世邦魏理仕住宅項目營銷部副董事高峰說。

    在開發(fā)商看來，新政顯然還不夠“解渴”。10月31日，在由陽光100舉辦的中國新興城市發(fā)展與房地產(chǎn)(東營)高峰論壇上，與會開發(fā)商普遍認(rèn)為：“中國房地產(chǎn)市場若要走出危機(jī)，還需要更多的政策支持。”

    而自稱“社會公益活動家”鄒濤顯然有著不同的意見。他認(rèn)為，目前最關(guān)鍵的是把房價一步降到位，其他措施都無法刺激交易量。“政府該做的都已經(jīng)做了，輪到開發(fā)商做出實質(zhì)性表現(xiàn)了。”

    但開發(fā)商并不是公益活動家，他們?nèi)孕枰獮槠髽I(yè)的發(fā)展尋找更好的出路。

    “底”究竟在哪里？

    不僅是開發(fā)商缺錢，購房者同樣缺錢。這對劉洋來說感同身受。